Bất Động Sản

Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Tắc nguồn cung, chủ đầu tư tìm lối thoát… xa bờ!

Khi chính sách kìm hãm phát triển…

Thị trường nhà đất TP Hồ Chí Minh 10 tháng đầu năm ghi nhận sự suy giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung lẫn số lượng chuyển nhượng; mà nguyên nhân quan trọng được xác định là xuất phát từ các quy định bất hợp lý trong chính sách về đầu tư dự án nhà đất.

Cụ thể, theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra phân khúc của 65 dự án có tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ chung cư và 1.075 căn nhà thấp tầng), có tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cấp cao có 7.444 căn, chiếm mật độ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm mật độ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm mật độ 19,3%.

Thị trường nhà đất TP Hồ Chí Minh: Tắc nguồn cung, chủ đầu tư tìm lối thoát… xa bờ!

Khách hàng tham dự lễ mở bán dự án của Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh. Ảnh: Việt Tâm

So sánh tình hình phân khúc nhà đất thành phố 09 tháng đầu năm 2018 có 09 tháng đầu năm 2017 thì đều thể hiện sụt giảm. Trong đó, số lượng dự án giảm 11,1%; tổng số căn nhà đưa ra phân khúc giảm 39,2%; phân khúc căn hộ chung cư cấp cao giảm 9,6%; phân khúc căn hộ chung cư trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ chung cư bình dân giảm 68%.

“Nhìn vào cơ cấu sản phẩm có thể thấy rõ nét sự mất cân đối, chưa chắc chắn sự phát triển bền vững của phân khúc nhà đất và chắc chắn an sinh xã hội vì mật độ căn hộ chung cư bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm mật độ quá thấp. Trong lúc, phân khúc cấp cao chiếm đến 1/3 phân khúc (mật độ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung ở TP Hồ Chí Minh cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng. Đây là thể hiện lệch pha cung – cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển phân khúc nhà đất thiếu bền vững” ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận xét.

Trao đổi có báo chí, ông Ngô Đức Sơn, Phó TGĐ Công ty CP Đầu tư DRH Holding cho rằng, nhiều quy định trong đầu tư dự án nhà đất “đá nhau” đã gây khó khăn rất nhiều cho công ty. Cụ thể, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng… sang đất ở) sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư (được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, và hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án). Tuy nhiên, cũng ở Luật Nhà ở lại yêu cầu, 1 trong các điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là “phải có đất ở hợp pháp” – tức là đất sạch, đã hoàn tất các thủ tục. “Đây quy định bó chân, gây khó khăn cho công ty khi thực hiện dự án. Bởi luật quy định bởi thế chả khác nào bắt công ty phải đi tìm đáp án cho bài toán “con gà – quả trứng”, không biết cái nào phải làm trước, cái nào làm sau”, ông Sơn nói.

Còn theo ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên & Môi trường TP Hồ Chí Minh, từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và đưa vào thực tiễn có 109 điểm vướng. TP đã kiên trì phản ánh có các bộ ngành nay giảm xuống còn 29 điểm vướng. “Nhưng mới đây, Hiệp hội Bất động sản vừa “bổ sung” thêm 7 điểm nghẽn nữa”, ông Thắng cho biết.

Được biết, để tháo gỡ khó khăn cho các công ty, trong thời gian tới cụm từ “đất ở” sẽ không được sử dụng để xem xét việc chấp thuận chủ đầu tư dự án cho công ty, mà chỉ dùng từ “đất” như kiến nghị của HoREA. Cùng có đó, việc chấp thuận chủ đầu tư được căn cứ vào các điều kiện như quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất, dân số, năng lực công ty… Tuy nhiên, theo các chuyên gia đây mới chỉ là các giải pháp tạm thời, thiếu căn cơ. Do vậy, nếu tình hình không được cải thiện, dự báo phân khúc năm 2019 phân khúc nhà đất TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục có các gam màu xám…

Chủ đầu tư… “đánh bắt xa bờ”!

Trong bối cảnh phân khúc suy giảm, nhiều chủ đầu tư đã phải tính đến phương án “đánh bắt xa bờ” có hy vọng cứu vớt 1 năm kinh doanh nhiều sóng gió… Đơn cử như có Tập đoàn Novaland. Do không đủ dự án để triển khai, trong khi mỗi năm phải gánh hơn 400 tỷ đồng tiền lãi, “ông lớn” này đã phải “giong buồm ra khơi” mà đích đến là Mũi Né – Phan Thiết (Bình Thuận) có dự án có tên NovaHills Mũi Né Resort & Villas. Dự án có quy mô gần 40ha, gồm dao động 600 villa đơn lập, được đánh giá là phù hợp có nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng và đầu tư sinh lợi lâu dài của nhiều nhóm khách hàng trong và ngoài nước. Giữa tháng 11 vừa qua, Novaland đã chính thức trình làng NovaHills Mũi Né Resort & Villas ra phân khúc. Đây cũng là dự án nhà đất du lịch nghỉ dưỡng đầu tiên của “ông lớn” này ở phân khúc Mũi Né.

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, kể từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, Sở đã thụ lý 170 dự án yêu cầu công nhận chủ đầu tư. Trong đó chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm mật độ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm mật độ đến 74%, chủ yếu có lý do do bồi thường đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chuyên dùng.

Được biết, việc phát triển các dự án nhà đất du lịch nghỉ dưỡng là 1 phần trong kế hoạch của Novaland GĐ 2016 – 2020. Tuy nhiên, theo nhận định của giới chuyên môn, không tự nhiên mà đại gia này chọn GĐ nửa cuối năm 2018 để gia nhập phân khúc. Mà chính việc sự “ách tắc” về nguồn cung từ phân khúc cơ bản đã buộc ông lớn này phải đẩy nhanh hơn công đoạn “đánh bắt xa bờ”.

Một “ông kẹ” khác của phân khúc nhà đất TP Hồ Chí Minh là Hưng Thịnh Corp cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự. Vốn là “ông trùm” căn hộ chung cư ở TP Hồ Chí Minh, tuy nhiên, sau khi tung ra phân khúc dự án căn hộ chung cư Q.7 Riverside ở quận 7 và giải quyết nhanh gọn trong hơn 1 tháng, Hưng Thịnh đã “lần đầu tiên đặt chân vào phân khúc đất nền vùng ven” bằng việc đầu tư vào 1 dự án lớn ở TP Biên Hòa (Đồng Nai) – dự án Bien Hoa New City. Mới đây nhất, Hưng Thịnh tiếp tục trình làng ra phân khúc 1 dự án nhà phố thương mại mới ở phân khúc Bà Rịa – Vũng Tàu có tên Baria City Gate.

Theo nhận xét của các chuyên gia, cũng vì lý do “kẹt nguồn cung” ở phân khúc TP Hồ Chí Minh, nhưng việc Hưng Thịnh Corp chọn đầu tư vào phân khúc vùng ven như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu là 1 bước đi “khá khôn ngoan và thận trọng”. Bởi phân khúc đất nền vùng ven đến nay vẫn đạt mức tăng trưởng khá tốt. Một số khu vực như thành phố Thủ Dầu Một (Bình Dương), TP Biên Hòa (Đồng Nai)… mức giá đất nền đã tăng 30-50% so có hồi đầu năm 2018, nhưng dự án mới không có nhiều.

Trong khi đó, có “lợi thế kép” về hạ tầng giao thông và vị trí địa lý, Bà Rịa – Vũng Tàu đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư nhà đất TP Hồ Chí Minh. Theo ghi nhận, ngay từ các ngày đầu năm 2017 phân khúc nhà đất Bà Rịa – Vũng Tàu đã có dấu hiệu sôi động có 1 làn sóng các nhà đầu tư ở TP Hồ Chí Minh đổ về đây “săn quỹ đất”, phát triển dự án. Trước Hưng Thịnh, Công ty Bất động sản Danh Khôi cũng đã thâu tóm thành công 1 dự án có quy mô gần 10ha ngay trung tâm TP Bà Rịa để phát triển thành khu đô thị có tên Barya City. Ngoài các tên tuổi nêu trên, Công ty Địa ốc Việt Hân cũng đã mạnh tay đầu tư vào Bà Rịa – Vũng Tàu có 2 dự án lớn là Khu phức hợp Skypark Long Điền và Khu dân cư Việt Hân 3 ở huyện Long Điền; Công ty Bất động sản Nam Hải có Dự án Khu villa cửa biển Marine; Công ty TNHH AllGreen Vượng Thành – Trùng Dương kết hợp cùng Công ty Bất động sản Danh Khôi Việt (DKRV) có dự án Vũng Tàu Regency… cũng góp phần làm cho phân khúc nhà đất Bà Rịa – Vũng Tàu trở nên sôi động.

“Trong bối cảnh khó khăn của phân khúc, có thể coi việc các chủ đầu tư tìm kiếm thời cơ ở các tỉnh vùng ven là 1 bước đi hợp lý. Bởi đa số các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh đều có hệ thống hạ tầng phát triển hoàn thiện, kết nối giao thông thuận lợi, tiềm năng phát triển lớn và đặc trưng, giá nhà đất vẫn còn ở mức rất hợp lý. Đây chính là thời cơ cho các nhà đầu tư… Đơn cử như ở tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu. Không chỉ nắm giữ lợi thế về vị trí địa lý khi nằm tiếp giáp có TP Hồ Chí, mà có Cảng hàng không Quốc tế Long Thành cùng Sân bay Lộc An đang có chủ trương xây dựng đủ khiến phân khúc địa ốc Bà Rịa – Vũng Tàu trở nên quyến rũ hơn trong tương lai gần”, ông Nguyễn Lộc Hạnh – Phó TGĐ Kinh doanh Tiếp thị, Công ty CP Bất động sản Danh Khôi (DKR) nhận định.

“Thị trường bất động sản sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong các tháng cuối năm đến Tết Kỷ Hợi. Tuy nhiên, dự báo năm 2019, phân khúc bất động sản sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của phân khúc và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở cấp cao đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện có nhiều thách thức rất lớn trong năm 2019. Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, công đoạn đưa sản phẩm ra phân khúc. ” – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu

Các KH đang xem chuyên mục bat dong san quyhoach.net của https://quyhoach.net

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close