Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh năm 2019: Rủi ro chực chờ!

“Quả bom” đất công

Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Phong tiết lộ ở buổi tiếp xúc cử tri quận 1 diễn ra mới đây, TP có hơn 90 dự án đang thanh tra. Ngoài ra còn có các cuộc điều tra, kiểm toán… Có các phòng chuyên môn ở Sở TN&MT 1 tuần phải lên làm việc có cơ quan tính năng gần 20 lần… Những thông tin này chẳng khác nào “quả bom” phát nổ trên phân khúcbất động sản, làm cho giới đầu tư chấn động, buộc phải dừng lại nghe ngóng tình hình, khiến cho phân khúc dù trong mùa cao điểm giao dịch cuối năm nhưng lâm vào cảnh chợ chiều.

Mô tả ảnh
Rất nhiều dự án bất động sản có lý do từ đất công không qua đấu giá theo quy định của pháp luật, hiện đang bị thanh kiểm tra – Ảnh: Ngọc Tiến.

Trong khu vực nội thành, đa số các dự án xây dựng chung cư, văn phòng đều mọc lên từ quỹ đất có lý do đất công. Một DN bất động sản lớn trên địa bàn TP có 7 dự án xây dựng chung cư, căn hộ chung cư – văn phòng, văn phòng… trên các khu đất có lý do là đất công nằm trong diện tạm ngừng chuyển mục đích sử dụng, giao dịch của các người mua nhà bị đóng băng… Mặc dù DN ngay lập tức trấn an dư luận, khách hàng bằng lời hứa đảm bảo ích lợi cho khách hàng thế nhưng thông tin này bung ra, chỉ trong vài phiên giao dịch, DN này đã bị mất hơn 7.000 tỷ đồng trên phân khúc chứng khoán. Điều này cho thấy mức độ “sát thương” của “quả bom” dự án bất động sản mọc lên trên các khu đất có lý do đất công.

Nằm trong đợt ra soát và chấn chỉnh, dự án Charmington Iris của TTC Land đã bị thu hồi mặc dù DN và các đối tác đã xây dựng phần móng và đã bắt đầu nhận tiền giữ chỗ của khách hàng… Sắp tới các dự án bất động sản mọc trên đất công, thuộc diên phải rà soát, thanh tra, kiểm toán, điều tra… sẽ bị điều chỉnh theo kiến nghị của các cơ quan tính năng đảm bảo sẽ không dừng ở con số vài dự án như giai đoạn này mà có thể sẽ rất nhiều dự án bởi đa số các dự án này có con các con phố biến đất công thành dự án bất động sản đều không đúng có các quy định của pháp luật.

Khu phía Đông TP Hồ Chí Minh giai đoạn này là khu vực trọng tâm của phân khúc bất động sản do có điều kiện hạ tầng tốt nhất thành phố giai đoạn này. Năm 2019, phân khúc khu vực được dự báo sẽ có rất nhiều biến động rất có thể có nhiều thông tin được công bố và các thông tin này có tính “sát thương” rất cao có phân khúc bất động sản. Rất nhiều dự án bất động sản ở khu Đông năm trong diện rà soát… Một số khu vực trên địa bàn quận 2, trước đây được giải tỏa thu hồi đất dưới danh nghĩa để phục vụ tái an cư cho dự án xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Sau vài năm, không hiểu bằng cách nào đó, các khu đất này biến thành các dự án bất động sản. Những khu đất này rơi vào tay DN bất động sản không thông qua con các con phố đấu giá như quy định của Luật Đấu thầu. Một số dự án bất động sản nằm trong phân khúc đẳng cấp được xây dựng trên các khu đất có được từ việc đổi đất lấy hạ tầng đang nằm trong diện thanh tra và đến thời điểm giai đoạn này kết quả thanh tra chưa được công bố. Riêng các dự án có liên quan đến Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đa số đều nằm trong tầm ngắm thanh tra hoặc đã thanh tra nhưng chưa có kết quả và thông tin chưa được công bố.

Theo các chuyên gia, các dự án bất động sản mọc lên trên các khu đất có lý do đất công, dù sai hay không sai nhưng trong thời gian tới sẽ tác động mạnh đến giới đầu tư, bởi cho dù không sai, chỉ cần các thông tin nhạy cảm được công bố các khách hàng mua nhà để ở, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ bị ảnh hưởng. Đối có các nhà đầu tư cá nhân, điều dễ thấy nhất sẽ không ra được hàng, bởi chẳng ai dại gì đổ tiền để mua lại căn hộ chung cư mà nó có thể bị điều chỉnh trong tương lai. Mua căn hộ chung cư từ các dự án bất động sản có lý do đất công đang là 1 rủi ro đáng kể.

Mất cân đối cung cầu

Nếu nhìn vào tổng nguồn cung căn hộ chung cư trên phân khúc bất động sản TP Hồ Chí Minh, dao động 40.000 – 50.000 căn hộ chung cư/năm, đem lại cảm giác nguồn cung rất dồi dào. Tuy nhiên, các chuyên gia lại có cái nhìn khác đó là nguồn cung căn hộ chung cư đang ở trong tình trạng kim tự tháp ngược, căn hộ chung cư đẳng cấp, hạng sang đang áp đảo, trong khi đó lẽ ra nguồn cung căn hộ chung cư vừa túi tiền (bình dân) phải nhiều hơn nguồn cung căn hộ chung cư đẳng cấp và hạng sang.

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), tính đến quý IV/2018, tổng cung nhà ở từ 65 dự án là 23.759 căn nhà. Trong đó, phân khúc đẳng cấp có 7.444 căn, chiếm mật độ 31,3% tổng cung; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm 49,4% và phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm 19,3%. So có cùng kỳ năm trước, số lượng dự án giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra phân khúc giảm 39,2%. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư đẳng cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%, trong khi phân khúc căn hộ chung cư trung cấp giảm đến 37,5% và phân khúc căn hộ chung cư bình dân giảm mạnh đến 68%.

Rủi ro lớn nhất của việc mất cân đối cung cầu và mất cân đối nguồn cung sẽ dẫn đến “cung không gặp cầu” và “cầu không gặp cung”. Phân khúc đẳng cấp đang chiếm đến 1/3 phân khúc và có dấu hiệu thừa nguồn cung. Trong khi đó, trong khi phân khúc bình dân chỉ đạt 19,3% dù nhu cầu nhà ở của phân khúc này vẫn đang vô cùng lớn (chiếm dao động 60% tổng nhu cầu của phân khúc).

Mặt bằng giá quá cao

Mặt bằng giá nhà, căn hộ chung cư giai đoạn này được đánh giá là quá cao vượt qua khả năng của người mua nhà để ở, gần như toàn bộ các phân khúc đều đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn mặt bằng giá cũ.

Theo đánh giá toàn cảnh phân khúc bất động sản năm 2018 và dự báo phân khúc năm 2019 của DKRA (công ty nghiên cứu phân khúc bất động sản lớn nhất giai đoạn này), phân khúc căn hộ chung cư hạng C khan hiếm đã đẩy giá căn hộ chung cư tăng từ 7 – 10 % trong năm 2018 và tăng chủ yếu trong 6 tháng đầu năm 2018.

Đối có phân khúc căn hộ chung cư hạng sang, mặt bằng giá chào bán đã tăng rất mạnh. Một dự án căn hộ chung cư hạng sang trên địa bàn quận 1, trước đây có giá bán bình quân 6.000 USD/m2, sau khi 1 phần của dự án này được giao dịch cho nhà đầu tư khác, mặt bằng giá chào bán đã tăng gấp đôi, bình quân dao động 12.000 USD/m2. Hiện ở dự án này đang giữ kỷ lục về giá cao, 1 căn hộ chung cư 2 phòng ngủ có giá bán dao động 925.000 USD và 1 căn hộ chung cư 3 phòng ngủ có giá bán từ 37 tỷ…

Theo 1 số chuyên gia, mặt bằng giá căn hộ chung cư đã bị đẩy lên quá cao, thậm chí là cao 1 cách vô lý, trong khi đó khả năng sinh lời từ kinh doanh căn hộ chung cư hoặc giao dịch để lấy chênh lệch là kém nhất trong các loại hình bất động sản. Chính điều này đã làm cho môi trường đầu tư vào loại hình căn hộ chung cư trở nên cằn cỗi, không thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp. Trong năm 2019, đầu tư vào căn hộ chung cư nhằm mục đích kiếm lời là 1 rủi ro rất lớn.

Với mật độ tiêu thụ khả quan trong năm 2018, đất nền tiếp tục là kênh chọn lọc đầu tư hàng đầu trong năm 2019… Từ cuối năm 2017, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng (condotel) bắt đầu giảm nhiệt và đà giảm tiếp tục kéo dài qua năm 2018. Nguồn cung và mật độ tiêu thụ của villa nghỉ dưỡng trong năm 2018 bằng 52% và 54% so có năm 2017.

Nguồn: DKRA

Các KH đang xem chuyên mục bat dong san quyhoach.net của https://quyhoach.net

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close