Bất Động Sản

Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Lệch pha cung – cầu vì chính sách

Thị trường sụt giảm

Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh năm 2018 ghi nhận sự suy giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung lẫn số lượng chuyển nhượng. Nguyên nhân quan trọng được xác định là xuất phát từ các quy định bất hợp lý trong chính sách về đầu tư dự án bất động sản. Cụ thể, theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra phân khúc của 65 dự án có tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ chung cư và 1.075 căn nhà thấp tầng), có tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc đẳng cấp có 7.444 căn, chiếm mật độ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm mật độ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm mật độ 19,3%.

Thị trường nhà đất TP Hồ Chí Minh: Lệch pha cung - cầu vì chính sách

Khách hàng tham dự lễ mở bán dự án của Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh. Ảnh: Việt Tâm

So sánh tình hình phân khúc bất động sản TP Hồ Chí Minh 9 tháng đầu năm 2018 có 9 tháng đầu năm 2017 thì đều thể hiện sụt giảm. Trong đó, số lượng dự án giảm 11,1%; tổng số căn nhà đưa ra phân khúc giảm 39,2%; phân khúc căn hộ chung cư đẳng cấp giảm 9,6%; phân khúc căn hộ chung cư trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ chung cư bình dân giảm 68%. “Nhìn vào cơ cấu sản phẩm có thể thấy rõ nét sự mất cân đối, chưa chắc chắn sự phát triển bền vững của phân khúc bất động sản và an sinh xã hội vì mật độ căn hộ chung cư bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm quá thấp. Trong khi đó, phân khúc đẳng cấp chiếm đến 1/3 phân khúc (mật độ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung. Đây là thể hiện lệch pha cung – cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển phân khúc bất động sản thiếu bền vững” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận xét.

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, kể từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, Sở đã thụ lý 170 dự án yêu cầu công nhận chủ đầu tư. Trong đó chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm mật độ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm mật độ đến 74%, chủ yếu có lý do do bồi thường đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chuyên dùng.

Trao đổi có báo chí, ông Ngô Đức Sơn – Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư DRH Holding cho rằng, nhiều quy định trong đầu tư dự án bất động sản “đá nhau” đã gây khó khăn rất nhiều cho DN. Cụ thể, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng… sang đất ở) sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư (được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án). Tuy nhiên, cũng ở Luật Nhà ở lại yêu cầu, 1 trong các điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là “phải có đất ở hợp pháp” – tức là đất sạch, đã hoàn tất các thủ tục. “Đây quy định gây khó khăn cho DN khi thực hiện dự án bởi không biết cái nào phải làm trước, cái nào làm sau” – ông Sơn nói.

Còn theo ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở TN&MT TP Hồ Chí Minh, từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và đưa vào thực tiễn có 109 điểm vướng. TP đã kiên trì phản ánh có các bộ, ngành nay giảm xuống còn 29 điểm vướng. “Nhưng mới đây, Hiệp hội bất động sản vừa bổ sung thêm 7 điểm nghẽn nữa” – ông Thắng cho biết.

Chủ đầu tư… “đánh bắt xa bờ”

Trong bối cảnh phân khúc suy giảm, nhiều chủ đầu tư đã phải tính đến phương án “đánh bắt xa bờ” có hy vọng cứu vớt 1 năm kinh doanh nhiều sóng gió. Đơn cử như có Tập đoàn Novaland. Do không đủ dự án để triển khai, trong khi mỗi năm phải gánh hơn 400 tỷ đồng tiền lãi, “ông lớn” này đã phải “dong buồm ra khơi” mà đích đến là Mũi Né – Phan Thiết (Bình Thuận) có dự án có tên NovaHills Mũi Né Resort & Villas. Dự án có quy mô gần 40ha, gồm dao động 600 villa đơn lập, được đánh giá là phù hợp có nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng và đầu tư sinh lợi lâu dài của nhiều nhóm khách hàng trong và ngoài nước. Giữa tháng 11 vừa qua, Novaland đã chính thức ra mắt NovaHills Mũi Né Resort & Villas ra phân khúc. Đây cũng là dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đầu tiên của “ông lớn” này ở phân khúc Mũi Né.

Được biết, việc phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là 1 phần trong kế hoạch của Novaland GĐ 2016 – 2020. Tuy nhiên, theo nhận định của giới chuyên môn, không tự nhiên mà đại gia này chọn GĐ nửa cuối năm 2018 để gia nhập phân khúc. Mà chính việc “ách tắc” về nguồn cung từ phân khúc cơ bản đã buộc ông lớn này phải đẩy nhanh hơn công đoạn “đánh bắt xa bờ”.

Một “ông kẹ” khác của phân khúc bất động sản TP Hồ Chí Minh là Hưng Thịnh Corp cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự. Vốn là “ông trùm” căn hộ chung cư ở TP Hồ Chí Minh, tuy nhiên, sau khi tung ra phân khúc dự án căn hộ chung cư Q.7 Riverside ở quận 7 và giải quyết nhanh gọn trong hơn 1 tháng, Hưng Thịnh đã lần đầu tiên đặt chân vào phân khúc đất nền vùng ven bằng việc đầu tư vào 1 dự án lớn ở TP Biên Hòa (Đồng Nai) – dự án Bien Hoa New City.

Theo nhận xét của các chuyên gia, cũng vì lý do “kẹt nguồn cung” ở phân khúc TP Hồ Chí Minh, nhưng việc Hưng Thịnh Corp chọn đầu tư vào phân khúc vùng ven như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu là 1 bước đi khá khôn ngoan và thận trọng. Bởi phân khúc đất nền vùng ven đến nay vẫn đạt mức tăng trưởng khá tốt. Một số khu vực như TP Thủ Dầu Một (Bình Dương), TP Biên Hòa (Đồng Nai)… mức giá đất nền đã tăng 30 – 50% so có hồi đầu năm 2018, nhưng dự án mới không có nhiều.

Trong khi đó, có “lợi thế kép” về hạ tầng giao thông và vị trí địa lý, Bà Rịa – Vũng Tàu đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư bất động sản TP Hồ Chí Minh. Theo ghi nhận, ngay từ các ngày đầu năm 2017 phân khúc bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu đã có dấu hiệu sôi động có 1 làn sóng các nhà đầu tư ở TP Hồ Chí Minh đổ về đây “săn quỹ đất”, phát triển dự án. “Trong bối cảnh khó khăn của phân khúc, có thể coi việc các chủ đầu tư tìm kiếm thời cơ ở các tỉnh vùng ven là 1 bước đi hợp lý. Bởi đa số các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh đều có hệ thống hạ tầng phát triển hoàn thiện, kết nối giao thông thuận lợi, tiềm năng phát triển lớn và đặc trưng, giá nhà đất vẫn còn ở mức rất hợp lý. Đây chính là thời cơ cho các nhà đầu tư” – Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh Tiếp thị, Công ty CP bất động sản Danh Khôi (DKR) Nguyễn Lộc Hạnh nhận định.

“Thị trường bất động sản sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong các tháng cuối năm đến Tết Kỷ Hợi. Tuy nhiên, dự báo năm 2019, phân khúc bất động sản sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của phân khúc và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở đẳng cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện có nhiều thách thức rất lớn trong năm 2019. Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, công đoạn đưa sản phẩm ra phân khúc. ” – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu

Các KH đang xem chuyên mục bat dong san quyhoach.net của https://quyhoach.net

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close