Bất Động Sản

Thị trường bất động sản 2019: Tái cơ cấu các phân khúc và dòng vốn

Tái cơ cấu nguồn hàng
Năm 2019, phân khúc nhà đất được dự báo sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, nguồn cung dự ánphân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. Trong đó, các chuyên gia nhận định, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của phân khúc và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở đẳng cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện có nhiều thách thức rất lớn trong năm 2019.
Thị trường nhà đất 2019: Tái cơ cấu các phân khúc và dòng vốn
Thị trường nhà đất 2019 sẽ tiếp tục tái cơ cấu các phân khúc.
Nếu nhìn vào mật độ ra hàng các phân khúc trong năm 2018 thấy rõ có sự “lệch pha” giữa các phân khúc. Phân khúc căn hộ cao tầng đẳng cấp và căn hộ cao tầng trung cấp chiếm lần lượt 30% và 50% tổng nguồn cung còn phân khúc bình dân chỉ chiếm dao động 20% tổng nguồn cung. Trong khi đó, ở các nước phát triển phân khúc bình dân chiếm tới 50% tổng nguồn cung của phân khúc nhà đất.
Khi dòng tín dụng vào phân khúc nhà đất tiếp tục bị thắt chặt năm 2019 thì việc các nhà đầu tư phải tái cơ cấu nguồn cung, đi vào các phân khúc có tính thanh khoản trên phân khúc để sử dụng nguồn vốn hiệu quả.
Ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường nhà đất (Bộ Xây dựng) cho biết, xét các nhân tố có khả năng ảnh hưởng lớn đến phân khúc nhà đất, dự báo phân khúc nhà đất năm 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra bong bóng nhà đất.

“Xu hướng của năm 2019, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, đối tượng khách hàng có nhu cầu thực, nên phân khúc sẽ được giảm nhẹ tình trạng đầu cơ. Phân khúc đất nền cũng sẽ là sản phẩm được nhiều người quan tâm, đặc trưng là các khu vực quy hoạch đô thị mới, được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, có giá cả phù hợp” – ông Phấn nói.

Giảm tùy thuộc vốn tín dụng

Năm 2018, tổng dư nợ cho vay nhà đất trực tiếp ở mức dao động 8% trên tổng tín dụng của cả nền kinh tế nhưng còn lượng lớn cho vay tiêu dùng đổ vào nhà đất. Nếu tính cả cho vay tiêu dùng, theo đánh giá của các chuyên gia, con số này lên đến 15 – 20%. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục có các điều chỉnh đưa dòng tiền ưu tiên vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh.

Theo thông tư 19 của Ngân hàng Nhà nước (ngày 28/12/2017), từ 1/1/2019 Ngân hàng Nhà nước đưa mật độ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn về 40% (giảm 5% so có năm 2018) hệ số rủi ro tăng lên 200%.

Chỉ thị 04 của Ngân hàng Nhà nước (ngày 2/8/2018) cũng khẳng định chủ trương “Không xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (trừ trường hợp đặc trưng); Kiểm soát nghiêm ngặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như nhà đất, chứng khoán, BOT, BT giao thông; Kiểm soát nghiêm ngặt tín dụng tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến nhà đất”. Như vậy, van tín dụng vào phân khúc nhà đất tiếp tục bị thu hẹp.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), đây sẽ là thách thức lớn có các DN nhà đất trong năm 2019. Từ trước tới nay, nguồn vốn đầu tư của DN nhà đất 80% là từ các ngân hàng nhưng dần dần các DN sẽ phải thoát khỏi sự tùy thuộc dòng vốn này.

“Đây là thời cơ để các DN nhà đất tự chủ và cơ cấu lại nguồn vốn kinh doanh, phát triển phân khúc nhà đất minh bạch và bền vững. Bên cạnh vốn ngân hàng và nguồn vốn tự chủ từ DN thì còn có thể thực hiện liên kết các DN để triển khai dự án, thu hút vốn đầu tư từ các quỹ đầu tư nước ngoài và 1 kênh huy động vốn quan trọng là phân khúc chứng khoán. Hiện nay số lượng DN nhà đất niêm yết trên sàn chứng khoán vẫn rất ít” – ông Châu cho biết.

Ông Nghiêm Xuân Thủy – Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần BIC Việt Nam cho rằng, phân khúc nhà đất bị siết tín dụng nhưng đó là có phân khúc dự án đẳng cấp và trung cấp, các dự án tính thanh khoản kém. Với dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội thì câu chuyện này hoàn toàn khác, vốn tín dụng cho dự án vẫn được các ngân hàng mở rộng cửa khi tính thanh khoản của các dự án đều rất tốt.

“Vấn đề của nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ là nguồn đất đai để triển khai dự án. Nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ còn rất lớn, nguồn tín dụng cho các dự án cũng không khó tiếp cận nhưng quỹ đất thì là vấn đề rất lớn cần được các địa phương có cơ chế tháo gỡ, hỗ trợ” – ông Thủy nói.

Thị trường nhà đất 2019: Tái cơ cấu các phân khúc và dòng vốn
Tín dụng cho nhà đất tiếp tục bị ''siết'' trong năm 2019.


Sôi động mua bán dự án

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2018, lĩnh vực nhà đất thu hút gần 6,6 tỷ USD đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này và là lĩnh vực đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI và cũng tăng gấp đôi so có năm trước.

Thị trường nhà đất có sự xuất hiện của các nhà đầu tư Nhật Bản qua hàng loạt thương vụ. Tập đoàn khách sản Mikazuki đã công bố kế hoạch đầu tư 100 triệu USD vào 1 dự án ở Đà Nẵng. Liên danh Sumitomo có Tập đoàn BRG phát triển dự án Khu đô thị thông minh Bắc Hà Nội (huyện Đông Anh) có tổng số vốn đầu tư hơn 4,1 tỷ USD. Các tập đoàn và quỹ đầu tư của Nhật Bản cũng tăng dòng vốn đầu tư vào nhà đất ở TP Hồ Chí Minh.

Ngoài Nhật Bản, các nhà đầu tư đến từ Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ… đã đẩy mạnh việc mua bán, mua bán dự án (M&A). Theo nhận định của các chuyên gia, trong năm 2019, các thương vụ M&A sẽ tiếp tục sôi động trên phân khúc. Điều này có lại cho công ty nhà đất trong nước có thêm được nguồn vốn để tăng trưởng và hồi sinh các dự án “treo”. Đối có nhà đầu tư ngoại khi hợp tác có các DN nhà đất nội sẽ rút ngắn được thời gian gia nhập phân khúc so có việc tạo dựng đầu tư 1 dự án mới (trung bình từ 3 – 5 năm).

Theo ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng, phân khúc nhà đất tiếp tục phát triển ổn định có tỷ suất lợi nhuận quyến rũ đã góp đa số cho kết quả thu hút FDI vào nhà đất trong năm 2018. Các dự án nhà đất “khủng” được công bố trên phân khúc đều có thị phần đầu tư của các tập đoàn, quỹ đầu tư nước ngoài. Đây cũng là 1 nguồn vốn giúp các nhà đầu tư nội khi mà tín dụng ngân hàng đang bị siết.

“Bên cạnh các dự án nhà đất 100% vốn nước ngoài thì xu hướng liên doanh có nhà đầu tư nội, mua lại cổ phần các dự án đang trong quá trình dự trù đầu tư cũng đang là chọn lọc của các quỹ đầu tư ngoại. Như vậy, nhà đầu tư ngoại có thể ngay lập tức ra nhập phân khúc đón các làn sóng nhà đất. Tuy nhiên, các dự án nhà đất nhà đầu tư ngoại tập trung vẫn hướng vào phân khúc trung và đẳng cấp” – ông Điệp cho biết.

Các khách hàng đang xem chuyên mục bat dong san quyhoach.net của https://quyhoach.net

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close