Bất Động Sản

Thị trường bất động sản 2019: Không gian sáng tạo cho các giải pháp tài chính

Thị trường BDS 2019: Không gian sáng tạo cho các biện pháp tài chính

Cơ cấu sản phẩm BDS TP Hồ Chí Minh đang bị mất cân đối

Sự phát triển phân khúc thiếu bền vững

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2018, phân khúc BDS cả nước và TP Hồ Chí Minh có dấu hiệu sụt giảm rõ nét cả về nguồn cung và số lượng mua bán.

Riêng ở TP Hồ Chí Minh, chỉ thống kê trong 10 tháng đầu năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra phân khúc của 65 dự án có tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ chung cư và 1.075 căn nhà thấp tầng), có tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm mật độ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm mật độ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm mật độ 19,3%.

Qua các số liệu trên có thể thấy, cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối vì mật độ căn hộ chung cư bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm mật độ quá thấp. Trong lúc, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 phân khúc (mật độ 31,3%), và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung ở TP Hồ Chí Minh cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng trước đó.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA phân tích: Đây là thể hiện lệch pha cung – cầu, và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển phân khúc BDS thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong phân khúc BDS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ chung cư bình dân, giá vừa túi tiền chiếm mật độ lớn nhất; thứ hai là phân khúc căn hộ chung cư trung cấp; còn phân khúc căn hộ chung cư cao cấp chiếm mật độ nhỏ nhất. Tuy nhiên Chủ tịch HoREA cũng đưa ra khẳng định, sẽ không xảy ra “bong bóng” BDS trong năm 2018 cho đến Tết Kỷ Hợi.

Về dự báo phân khúc BDS năm 2019, ông Lê Hoàng Châu cho biết sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong các tháng cuối năm 2018 đến Tết Kỷ Hợi, cũng là cao điểm của phân khúc BDS. Sang năm 2019, phân khúc sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân.

Trong phân khúc BDS, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của phân khúc và có tính thanh khoản cao nhất. Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện có nhiều thách thức rất lớn trong năm 2019. Do vậy, vị Chủ tịch HoREA khuyến cáo các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, công đoạn đưa sản phẩm ra phân khúc.

Trong khi đó, sự tranh đua ở phân khúc căn hộ chung cư cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra cao cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn.

Xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ chung cư thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng…

“Trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, phân khúc đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp, trong đó có dao động 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố, và kế hoạch của VAMC thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án BDS, giúp thúc đẩy phân khúc mua bán mua bán dự án (M&A) phát triển mạnh hơn”, Chủ tịch HoREA nhận định.

Thị trường BDS 2019: Không gian sáng tạo cho các biện pháp tài chính

Các công ty BDS cần sớm có các giải pháp nhằm thích ứng có lộ trình giảm dần nguồn tín dụng

Thích ứng có lộ trình giảm dần nguồn tín dụng

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, hiện phân khúc BDS TP có 7 điểm nghẽn về: Chấp thuận chủ trương đầu tư; giải phóng mặt bằng; tiền sử dụng đất; mua bán dự án, mua bán 1 phần dự án BDS; chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT); thủ tục hành chính và tín dụng.

Với điểm nghẽn về tín dụng, sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay gần như chúng ta vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014.

Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được cấp vốn ngân sách 500 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, và dự trù đến hết năm 2018 sẽ chi hết 1.000 tỷ đồng; Ngân hàng Chính sách xã hội cũng đã phân bổ về Chi nhánh TP Hồ Chí Minh 50 tỷ đồng là quá ít; Các ngân hàng Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội cũng chưa được cấp bù chênh lệch lãi suất theo Quyết định 18/2018/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, nên trên thực ở các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vốn cho vay ưu đãi này.

Trong khi đó, các công ty BDS nước ta tùy thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có BDS. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 01/01/2019; Tỷ trọng cho vay BDS đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng. Tại TP Hồ Chí Minh, tỷ trọng này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả công ty BDS.

Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực, là đã tạo áp lực buộc các công ty BDS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ phân khúc chứng khoán, trái phiếu công ty, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI)…

Để thích ứng có lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào phân khúc BDS, HoREA đã có 8 khuyến nghị các công ty BDS.

Trong đó khuyến nghị các công ty cần chắc chắn hiệu quả kinh doanh, trước hết là chắc chắn chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, dự trù được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, công đoạn thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị công ty… để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.

Bên cạnh đó, công ty luôn luôn phải đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, chắc chắn chất lượng công trình, công đoạn thi công, bàn giao nhà, xây dựng căn hộ chung cư thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng…

Các công ty luôn luôn phấn đấu để trở thành là nhà phát triển BDS chuyên nghiệp và có năng lực trong phân khúc phân khúc và sản phẩm mà mình đã chọn;

HoREA lưu ý các công ty cần quan tâm phân khúc phân khúc nhà ở vừa và nhỏ (1 – 2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (dao động trên dưới 1 tỷ đồng/căn) đang là phân khúc chủ đạo của phân khúc, có tính thanh khoản cao và bền vững; tham dự các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng; chương trình nhà ở xã hội của TP…

Đồng thời, các công ty chủ động tăng vốn chủ có để tăng cường nội lực của công ty; và coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn BDS mạnh.

Xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn mua bán chứng khoán…

Lựa chọn đối tác là các công ty, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi bí kíp và nâng cao năng lực quản trị của công ty.

Cuối cùng, các công ty cần quan tâm đến 3 tiêu chí an toàn quan trọng hàng đầu về xây dựng và quản trị công ty.

Ngoài 8 khuyến nghị trên, các công ty BDS cũng cần chú ý các giải pháp huy động vốn thông qua phân khúc chứng khoán; thông qua chứng khoán hóa BDS theo mô hình mã hóa BDS áp dụng công nghệ Blockchain và sử dụng mã Token (chữ ký số dạng mã OTP).

Các quý khách đang xem chuyên mục bat dong san quyhoach.net của https://quyhoach.net

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close