Bất Động Sản

Đầu tư bất động sản có còn hấp dẫn?

“Đói” vốn… phân khúc tự điều chỉnh

Diễn biến thực ở của phân khúc bất động sản hiện đang khiến cho các nhà đầu tư thứ cấp “ăn không ngon, ngủ không yên”. Phân khúc căn hộ chung cư đang diễn ra 1 cuộc chạy đua khuyến mãi, chiết khấu chưa có điểm dừng để giành khách hàng. Không khó để tìm các dự án có mức chiết khấu 100 đến 150 triệu/căn hộ chung cư, kèm theo đó là các cam đoan cho trả lại, hoàn vốn cùng lãi suất bằng lãi suất ngân hàng… Cũng trong phân khúc căn hộ chung cư, các căn hộ chung cư đẳng cấp được rao bán có giá cắt lỗ, hòa vốn ngày càng nhiều hơn… Nhìn chung, kể từ tháng 3/2018 đến nay, sau vụ cháy chung cư Carina phân khúc đang đi xuống 1 cách rõ rệt.

Mô tả ảnh
Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh được các chuyên gia nhận định đã bước vào GĐ điều chỉnh – Ảnh: Ngọc Tiến.

Kể từ tháng 6/2018, phân khúc đất nềnnhà phố cũng bắt đầu GĐ hạ nhiệt, tình trạng sốt nóng của phân khúc đất nền khu vực các quận huyện ngoại thành TP Hồ Chí Minh và trên địa bàn giáp ranh có các tỉnh Đồng Nai, Long An đã chấm dứt. Thị trường nhà phố trên địa bàn các quận nội thành, ghi nhận từ các Công ty môi giới cho thấy chuyển nhượng đã sụt giảm hơn 70%…

Anh Đoàn Ngọc Hòa, 1 chuyên gia có hơn 20 năm bí kíp về phân khúc bất động sản cho rằng, phân khúc bất động sản khu vực phía Nam GĐ này đã cách tân 1 cách rõ rệt kể từ cuối quý 2/2018. Tháng 6/2018, khi các con số về dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản được công bố 1 cách công khai, sốt đất trong các đặc khu chuẩn bị đã bị chặn đứng (vốn là động lực chính của cơn sốt đất trong thời gian qua) thì các nhà đầu tư tỉnh táo đã cảm thấy phân khúc không còn có khả năng đi lên, thay vào đó phân khúc sẽ bước vào GĐ điều chỉnh, GĐ điều chỉnh này có thể kéo dài trong nhiều năm.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Các nhà đầu tư mới không nên tham dự phân khúc
Chuyên gia Đinh Thế Hiển: Các nhà đầu tư mới không nên tham dự phân khúc

(Quyhoach.net) – Trong giới các chuyên gia về phân khúc bất động sản vẫn có các đánh giá khác nhau về tình hình phân khúc hiên nay. Có nhiều ý kiến cho rằng, phân khúc bất động sản đang trong GĐ điều chỉnh, ngược lại cũng có 1 số ý kiến phân khúc đang xấu hơn rất nhiều. Để làm rõ vấn đề này, phóng viên báo Kinh tế và Đô thị đã có cuộc thảo luận có chuyên gia hàng đầu về phân khúc bất động sản Đinh Thế Hiển

Cũng theo anh Hoà, Chỉ thị 04 của Thống đốc NHNN về 1 số nhiệm vụ trọng tâm của ngành ngân hàng trong 6 tháng cuối năm 2018 tiếp tục đặt ra nhiệm vụ hàng đầu là kiểm soát dòng vốn tín dụng đổ vào các nhóm ngành phát triển nóng trong thời gian qua, trọng tâm bất động sản. Đây là diễn biến không mới, gần như cứ 6 tháng lập lại 1 lần trong suốt 5 năm qua. Vấn đề đặt ra, vì sao NHNN lại có mối lo thường trực dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản bởi thế? Tác động của việc siết chặt tín dụng đổ vào bất động sản là gì?…

“Chỉ đạo của NHNN có tính chất tái cam đoan 1 chính sách lâu dài hướng dòng tiền vào các lĩnh vực khác ngoài bất động sản. Hiện nay các con số về tín dụng đổ vào bất động sản đang rất đẹp và đi đúng hướng các nhà quản lý đầu tư hoạch định nhưng vì sao NHNN phải đặt ra vấn đề trong bối cảnh phân khúc nửa nguội, nửa nóng”, anh Đoàn Ngọc Hoà đặt vấn đề. Rồi anh Hòa tự lý giải: “Đó là 1 thông điệp rất rõ ràng và mạnh mẽ của NHNN là sẽ không có chuyện dòng vốn từ hệ thống ngân hàng tiếp thêm động lực cho cơn sốt đất, khi không có động lực từ dòng vốn tín dụng, dòng vốn tự có trong xã hội không đủ sức để tạo nên và duy trì “sức nóng” cho phân khúc bất động sản. Kết cục, là sự tự điều chỉnh, giảm “độ nóng”, giảm sự lan toả”.

Mô tả ảnh
Có thể có người này phân khúc bất động sản là nấm mồ chôn…nhưng có người khác bất động sản là tượng đài chiến thắng – Ảnh: Ngọc Tiến.

Nhà đầu tư cá nhân chạy theo trào lưu

Nhận định về phân khúc trong thời gian tới, anh Nguyễn Thành Nhân cho biết: “Nhóm chúng tôi đã khảo sát rất nhiều về diễn biến phân khúc bất động sản cả trên diện rộng và diện hẹp của từng khu vực để tìm ra khu vực đầu tư tối ưu. Giá bất động sản đã bị bơm căng suốt nhiều năm qua, GĐ này phân khúc đang mới chỉ đang ở trong GĐ đầu của sự điều chỉnh không phải là môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư mua vào. Tuy nhiên, trong 2 năm tới, phân khúc sẽ là 1 môi trường thuận lợi cho các người có nguồn vốn nhàn rỗi lớn có thể đón mua các bất động sản cắt lỗ”.

Thị trường bất động sản bước vào GĐ điều chỉnh liệu có phải là “cơn ác mộng” đối có các nhà đầu tư cá nhân? Anh Nguyễn Thành Nhân, 1 nhà đầu tư đi lên sau hơn 10 năm làm việc trong phân khúc bất động sản từ vị trí thấp nhất đó là sale cho rằng: “Thị trường bất động sản luôn biến động theo sự điều tiết của các chính sách vĩ mô, sự tham dự của các nhà đầu tư nhiều hay ít, sự chuyển hướng của các dòng vốn, trào lưu đầu tư… Cá nhân nào nắm bắt tốt thì phân khúc bất động sản luôn đầy ắp các thời cơ, ngược lại cá nhân hay tổ chức nào kém nhạy bén phát hiện tác nhân tố tiềm ẩn rủi ro sẽ không kịp phản ứng và trong 1 GĐ nào đó phân khúc bất động sản sẽ là “cơn ác mộng” thực sự đối có họ, có thể có người này phân khúc bất động sản là nấm mồ chôn…nhưng có người khác bất động sản là tượng đài chiến thắng.

Cũng theo anh Nhân, nếu xem mua nhà đất như 1 kênh đầu tư, thực ở nó là kênh đầu tư được cả xã hội ưa chuộng thì GĐ này đầu tư vào bất động sản về mặt lý thuyết là kém sinh lời nhất.

Anh Nhân đơn cử, 1 căn nhà gần 40m2 trong 1 hẻm rộng 4m trên địa bàn phường Tân Thuận, quận 7 có giá mua vào ở thời điểm tháng 4/2018 là 4 tỷ đồng. Hiện ở, người mua vào đang cho thuê chỉ được 5 triệu/tháng, tạm tính là chỉ bằng ¼ so có gửi ngân hàng. Mặt bằng chung của việc khai thác bất động sản dưới hình thức cho thuê sau khi mua GĐ này chỉ bằng ¼ đến 1/3 so có lãi xuất ngân hàng. Một số căn nhà trên các trục các con phố hot của quận 1, có giá từ 2 đến 2,5 triệu USD nhưng cho thuê cũng chỉ được 80 đến 120 triệu/tháng.

“Vấn đề đặt ra là vì sao bài toán kinh tế kém hiệu quả như thế mà mọi người đều “đâm đầu” vào? Câu trả lời dễ làm, đa số các nhà đầu tư cá nhân hay nhóm cá nhân khi đầu tư vào bất động sản đa số theo trào lưu, thấy khách mua bè, người thân đầu tư vào bất động sản cũng sẽ lao theo và không đặt ra các bài toán 1 cách kỹ lưỡng như các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Hầu hết các nhà đầu tư không chuyên đều kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng và họ sẽ hưởng lợi từ sự tăng giá. Tuy nhiên, thực ở chứng minh các chu kỳ tăng giá bất động sản từ trên 40 % đến 100% nhưng thời gian qua là cực kỳ hiếm gặp. Khi phân khúc bất động sản gặp trục trặc, giá không tăng, không bán được hàng, các nhà đầu tư không chuyên (chiếm mật độ lớn) sẽ gặp “ác mộng” phân khúc nếu sử dụng các đòn bẩy tài chính hoặc vay mượn để đầu tư. Nếu các nhà đầu tư sử dụng vốn tích lũy để tham dự phân khúc, cho dù phân khúc có điều chỉnh kiểu gì thì các bất động sản họ mua vào vẫn còn đó, vấn đề chỉ là đầu tư không hiệu quả”, anh Nhân lý giải nguyên nhân thất bại của các nhà đầu tư không chuyên.

Theo các số liệu của NHNN trong 6 tháng đầu năm 2018, tín dụng ngân hàng TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng 7,5% so có cùng kỳ năm 2017. Tăng trưởng tín dụng của TP. Hồ Chí Minh thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng của cả nước là 0,3% (cả nước là 7,8%). Với vai trò là đầu tàu về kinh tế nhưng tăng trưởng tín dụng ở mức khiêm tốn lại được nhận định là phù hợp có định hướng của ngân hàng trung ương, phù hợp có giải pháp tiền tệ tín dụng trong năm 2018. Trong cơ cấu tăng trưởng tín dụng, tín dụng bất động sản chiếm dao động 10% tổng dư nợ tín dụng ở TP. Hồ Chí Minh, cao hơn so có cơ cấu cho vay bất động sản của cả nước là 7,8%. NHNN cũng đưa ra nhận định khá tương đồng có nhận định của Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh đó là sẽ không có khủng hoảng nhà đất diễn ra trong năm 2018 và 2019; các sai lầm về làm việc tín dụng như trong cuộc khủng hoảng bất động sản gần nhất sẽ không tái diễn. (các số liệu được công bố ở buổi Toạ đàm Hội thảo Chu kỳ khủng hoảng và Cơ hội đầu tư)

Các khách mua đang xem chuyên mục bat dong san quyhoach.net của https://quyhoach.net

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close