Bất Động Sản

Đấu giá QSD đất công sản: Nhiều “lỗ hổng” gây thiệt hại tài sản Nhà nước?

Tại hội thảo, Phó Chủ nhiệm Ủy ban kiểm tra Thành ủy TP Hồ Chí Minh – TS Trần Văn Nam nêu hiện trạng giai đoạn này đánh giá chính xác giá các “khu đất vàng” có nhiều ý kiến rất khác nhau về mức giá. Giá phân khúc trong luật là 1 khái niệm tương đối trừu tượng nên khi có nhiều mức giá khác nhau cơ quan có thẩm quyền định đoạt quyền sử dụng (QSD) đất cũng khó đưa ra mức giá nào là chính xác. Nhiều trường hợp trong thực ở giá đất khi đấu giá xuống thấp hơn mức mà tổ chức định giá đưa ra lúc đầu.

Mô tả ảnh
Luật sư Trần Đình Dũng phát biểu tham luận ở hội thảo.

Trong phần tham luận của mình, LS Trần Đình Dũng nêu ra hai vấn đề “lỗ hổng pháp luật” mà từ đó nhiều khu “đất vàng” bị chuyển dịch có giá quá thấp gây thiệt hại hàng ngàn tỷ đồng cho ngân sách.

Thứ nhất là, thủ tục đấu giá vẫn còn có tính hình thức không chắc chắn được ý nghĩa thực sự của chuyển nhượng đấu giá. Đấu giá 1 hình thức bán tài sản công khai, có mục đích có được nhiều người tham dự mua. Càng nhiều người mua thì tài sản bán được giá càng cao. Qua đó chúng ta có thể thấy đấu giá như 1 phiên chợ được mở ra trong toàn xã hội mà bất kỳ ai có nhu cầu đều có thể tham dự mua. Trong khi đó luật nguyên tắc thủ tục “phát hành và nhận lại hồ sơ đấu giá” ở Điều 38 Luật đấu giá 2016 (trước đây là Điều 29 Nghị định 17/2010/NĐ-CP) nguyên tắc người mua đấu giá phải mua hồ sơ do cơ quan đấu giá phát hành và nộp lại hồ sơ hoàn tất. Đây chính là thủ tục mà trong thực ở bao nhiêu QSD đất khi đấu giá rơi vào tình trạng công khai trên văn bản nhưng bí mật trên thực ở, gây cản trở người có nhu cầu tiếp cận mua đấu giá. “Ở 1 số nước tiên tiến, thủ tục đấu giá rất dễ làm. Việc đấu giá được thông báo rộng rãi trên truyền thông, sau đó ai có nhu cầu đấu giá, chỉ cần chuyển khoản tiền bảo lãnh vào tài khoản đơn vị tổ chức là có thể tham dự. Như vậy ý nghĩa của việc đấu giá được nâng cao, mọi người, mọi tổ chức, xã hội đều có thể tham dự”, LS Dũng cho biết.

Vấn đề “lỗ hổng” thứ hai, theo LS Dũng là Luật đất đai 2013 nguyên tắc ở Điều 118 về Các trường hợp đấu giá QSD đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó Khoản 3 của điều luật nguyên tắc “trường hợp chỉ có 1 người đăng ký tham dự đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”. Luật nguyên tắc bởi thế làm cho dao động cách từ “kế hoạch đưa ra đấu giá” đến thực hiện “giao thẳng đất không qua đấu gia” là rất gần. Trong thực ở, có nhiều nguyên tắc còn chưa chắc chắn tính công khai đại chúng đấu giá QSD đất, thì việc “chỉ có 1 người đăng ký” là rất dễ xảy ra.

Phó Tổng thư ký Trung ương Hội luật gia VN – TS Nguyễn Thị Sơn cho rằng việc định giá đang có vấn đề rất lớn khi chưa phân tách bằng chế định về “giá hữu hình và trị giá vô hình” trong công tác giá đối có QSD đất. TS Sơn nêu ví dụ vì sao hai căn nhà cùng diện tích đất và xây dựng tương đương nằm gần nhau trên 1 tuyến các con phố nhưng người ta có thể mua cằn này giá cao hơn căn kia chỉ vì vị trí căn này có dao động không gian thích thú hơn. Đó chính là 1 phần “trị giá vô hình”. Công tác định giá QSD đất là 1 công tác phức tạp, cần phải có chế định pháp lý riêng độc đáo về vận hành này.

Cùng quan điểm, LS Nguyễn Đức Nhuần (Phó Chủ tịch Hội luật gia quận 9) cho rằng cần ban hành luật độc đáo về giá đối có QSD đất, không nên vận dụng quá nhiều luật như giai đoạn này để định giá và đấu giá loại tài sản có vị trí pháp lý quá độc đáo này. LS Nhuần chỉ ra giai đoạn này hình thức đổi đất lấy hạ tầng có nhiều vấn đề chưa rõ ràng, Bên cạnh đó do Luật đất đai và các Luật giá, đấu giá chưa đầy đủ, khi vận dụng đã bị lợi dụng làm sai lệch hoặc do lợi ích nhóm chi phối, gây bức xúc trong xã hội. Nhà nước cần chấm dứt việc giao đất tùy tiện như đã xẩy ra trong thời gian qua.

Nhiều ý kiến khác của các chuyên gia pháp lý cũng nêu lên cần siết chặt bằng chế định pháp luật đối có QSD đất là tài sản công trong các chuyển nhượng cho thuê đất, giao đất, góp vốn, cổ phần hóa tài sản QSD đất, chuyển nhượng đổi đất lấy hạ tầng… Thời gian qua, nhiều “khu đất vàng” ở TP Hồ Chí Minh được chuyển dịch tạo nên sự quan tâm độc đáo của dư luận. Có khu đất phải hủy chuyển nhượng như khu đất hơn 32 ha ở Phước Kiển (Nhà Bè) do Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận mua bán cho Công ty CP Quốc Cường Gia Lai.

Các khách mua đang xem chuyên mục bat dong san quyhoach.net của https://quyhoach.net

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close