Bất Động Sản

Cần khai thông 3 điểm nghẽn để thị trường bất động sản phát triển nhanh và ổn định

Cần khơi thông các điểm nghẽn pháp lý

Đề án phát triển phân khúc bất động sản TP Hồ Chí Minh GĐ 2016-2020 định hướng đến 2025 và tầm nhìn đến năm 2030 là 1 công trình nghiên cứu có tính toàn diện nhất từ trước đến nay về các vấn đề liên quan đến sự phát triển, vận hành của phân khúc bất động sản TP Hồ Chí Minh. Các nhóm vấn đề chính chi phối phân khúc bất động sản như nền móng chính sách pháp luật, tài chính, quy hoạch đều được đưa ra xem xét và đánh giá 1 cách bài bản.

Mô tả ảnh

Cần khai thông 3 điểm nghẽn để phân khúc nhà đất phát triển nhanh và ổn định

Thị trường bất động sản Việt Nam được vận hành trên cơ sở các quy định của 3 Luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản và 1 số quy định từ Luật Xây dựng, Luật Đầu tư… Đây là hệ thống pháp lý nền móng chi phối toàn bộ làm việc xây dựng, mua bán trên phân khúc. Hệ thống pháp luật phức tạp, chồng chéo và cách tân thường xuyên là điểm nghẽn lớn nhất làm cho phân khúc bất động sản chưa phát triển tương xứng có tiềm năng và nhu cầu. Theo đánh giá của Đề án Phát triển phân khúc bất động sản TP Hồ Chí Minh của Hiệp hội bất động sản TP này (HoREA): “Hệ thống quy phạm pháp luật có liên quan đến phân khúc bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản còn bất cập, chưa đáp ứng có yêu cầu thực tiễn, chậm được điều chỉnh, cách tân (điều chỉnh hoặc thay thế sau 5-10 năm). Trong khi đó, các nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ ngành giải đáp quy trình, thủ tục thực hiện thì hay cách tân (từ 1 đến 3 năm) thậm chí cách tân hàng năm. Qua đó cho thấy sự bất cập trong các quy định pháp luật; về nội dụng của luật thì chậm điều chỉnh, còn hình thức, thủ tục thực hiện theo các nghị định của Chính phủ, thông tư của các bộ ngành lại hay cách tân dẫn đến khó khăn cho cả chủ đầu tư và các cơ quan quản lý có liên quan”.

Theo Chủ tịch HoREA, 2 điểm nghẽn liên quan đến chính sách cần phải khai thông sớm đó là các quy định liên quan đến tiền sử dụng đất và khấu trừ tiền sử dụng đất. Liên quan đến Bộ Xây dựng sớm ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – Tiêu chuẩn kiến trúc nhà cao tầng, để thay thế Quy chuẩn cũ không còn phù hợp có Luật Nhà ở 2014, tạo hành lang pháp lý để các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và các công ty có căn cứ thực hiện… HoREA cũng yêu cầu Chính phủ sớm trình Quốc hội xem xét thông qua các dự thảo sửa đổi bổ sung 1 số điều của: (a) Luật Đất đai; (b) Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị; (c) Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp; (d) và 05 Luật Thuế, để tạo môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng.

Doanh nghiệp sợ thỏa thuận bồi thường giải phóng mặt bằng

Đất đai là 1 trong 3 trụ cột làm hình thành nên phân khúc bất động sản, khả năng tiếp cận quỹ đất tác động trước tiếp lên mặt bằng giá nhà ở. Mặc dù đã có nhiều tiến bộ nhưng cho đến giai đoạn này các chính sách đất đai nhìn chung vẫn chưa có nhiều cách tân. Trong nhóm các vấn đề liên quan đến đất đai, điểm nghẽn mà các nhà đầu tư bất động sản vô cùng kinh hãi đó là công tác giải phóng mặt bằng. Tùy vào quy mô và tính chất của các dự án bất động sản, các công ty bất động sản trên danh nghĩa là được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng trên thực tại họ phải đi thương thảo mua lại quyền sử dụng đất của từng người dân để có đất làm dự án. Tiền bồi thường sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất mà công ty phải nộp cho ngân sách.

Rất nhiều dự án bất động sản ở TP Hồ Chí Minh bị chậm trễ nhiều năm thậm chí là hàng chục năm chỉ vì 1 nhóm nhỏ người có đất bị thu hồi không hợp tác có chủ đầu tư khiến cho việc giải phóng mặt bằng bị chậm, thậm chí là buộc phải điều chỉnh ranh quy hoạch. Dự án Khu đô thị mới An Phú – An Khánh (quận 2) TP Hồ Chí Minh đã hình thành hơn 20 năm nhưng 1 phần của dự án này theo quy hoạch đến nay vẫn chưa thể hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Đây là 1 ví dụ điển hình cho điểm nghẽn trong chính sách đất đai. Rất nhiều dự án bất động sản trên địa bàn TP Hồ Chí Minh do không thể thỏa thuận bồi thường cho người có quyền sử dụng đất, sau nhiều năm buộc phải xin điều chỉnh quy hoạch, đưa phần diện tích đất không thể thỏa thuận bồi thường ra ngoài ranh dự án. Không chỉ các dự án bất động sản do công ty trực tiếp thực hiện khâu giải phóng mặt bằng mà ngay cả các dự án do nhà nước đứng ra bồi thường cũng gặp khó khăn trong vấn đề áp dụng chính sách giải phóng mặt bằng. Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đến nay sau gần 20 năm triển khai, đã dần hình thành và có hình hài vóc dáng của 1 đô thị tiên tiến. Thế nhưng, đến nay vẫn còn 1 số hộ dân nằm trong diện giải tỏa vẫn chưa di dời, công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa thể hoàn tất…

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA từng có kiến nghị chính quyền cần có giải pháp hỗ trợ công ty trong việc giải phóng mặt bằng, độc đáo là các dự án đã giải phóng được hơn 70% diện tích. Nếu để công ty tự thân giải phóng mặ dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của công ty trong thời gian dài chưa có lối ra.

Vốn cho bất động sản cần thoát dần nguồn vốn tín dụng

Các công ty bất động sản Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng đa số là công ty nhỏ, làm việc tùy thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Sự biến động trong chính điều hành vĩ mô về tài chính, tín dụng ngay lập tức lên phân khúc bất động sản. Đầu năm phân khúc bất động sản đã rơi vào tình trạng khủng hoảng khi có thông tin sửa đổi Thông tư 36 (quy định về hạn mức vốn huy động ngắn hạn chuyển sang cho vay trung và dài hạn). Lộ trình thực hiện hạ trần mật độ vốn huy động ngắn hạn chuyển sang cho vay trung và dài hạn vẫn đang được thực hiện.

Theo ông Lê Hoàng Châu, năm 2018 sẽ là năm khó khăn thách thức cho cùng đồng công ty bất động sản, Khó khăn nhất trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng đổ vào bất động sản. Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, mật độ bảo đảm an toàn trong làm việc của các tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn theo mật độ tối đa theo lộ trình từ ngày 1/1/2018 là 45%; từ ngày 1/1/2019 là 40%.

Việc lệ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng cũng là nhân tố làm cho giá bất động sản ở Việt Nam xếp vào nhóm cao, hạn chế thời cơ tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu… Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng quản lý nhà, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh: “Thị trường bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng bởi các chính sách tín dụng; hệ thống ngân hàng có vai trò ngày càng quan trọng trong việc cấp vốn cho phân khúc, biểu hiện qua mức tăng trưởng nhanh nhanh cũng như sự đang dạng hóa về tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng đối có phân khúc bất động sản trung và dài hạn trong khi nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, từ đó dễ dẫn đển nguy cơ rủi ro, thanh khoản cho các ngân hàng. Để tránh lệ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn ngân hàng, Quốc hội, Chính phủ cần xem xét cho phép thí điểm 1 số công cụ tài chính bất động sản mới phát triển như Quỹ tín thác bất động sản (REITS), Quỹ tiết kiệm nhà ở…”.

Nguồn thu từ bất động sản đang giảm dần

Theo nhận định của đề án phát triển phân khúc bất động sản TP Hồ Chí Minh, nguồn thu từ bất động sản có xu hướng giảm cả về tỷ trọng lẫn giá trị tuyệt đối. Giá trị nguồn thu ngân sách từ nhà và đất của thành phố có tỷ trọng dao động từ 3 đến 6% và đạt ngưỡng cao nhất là 8% vào năm 2007, thành phố thu được từ bất động sản 8.000 tỷ đồng.

Các khách hàng đang xem chuyên mục bat dong san quyhoach.net của https://quyhoach.net

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close